PART1

有些事，当时旁人不理解。过一段时间，连自己都想不明白自己。

过去这半年杭州的二手房价，犹如脱缰野马，一路狂飙。行情最疯狂时，堪称全城大倒挂。随便哪一个板块，几乎都存在一二手价差，几千到1万多不等。

一些板块的巅峰成交个案，更让旁观者目瞪口呆。

比如，曾经的库存重镇临平北，二手卖出2万8；绕城外的义桥超过3万；还有两年前还在甩货的下沙沿江，一度冲破4万……

更有7万5的蒋村、6万6的桥西、4万9的艮北，每一个成交价都堪称“毁三观”。

高到什么程度呢？我一个朋友的朋友，当年多买的申花某楼盘，几个月前5万4卖掉，比小区均价高了六七千，连他自己都呆掉了。

买家是北方来的新杭州人，IT高管，急需安家，对杭州的房价体系完全没概念。

也许每一个天价二手房的购买者，当时都有非买不可的理由：丈母娘逼婚、孩子急着读书、怕房价继续飞涨……或者，只是初到杭州不拎市面，轻信了中介的舌灿莲花。

但如今回头再看，如果能重来一次，恐怕他们中的大多数会做出不同选择。

因为从6月至今，杭州二手房成交量已“五连跌”。一方面，所有板块二手房价都有不同程度下跌。另一方面，新房不仅依然限价，而且更容易买到了。

比如4万9买杨柳郡的那位，同样价格现在能买到沁园，选到房的概率还相当大，但楼盘定位却不可同日而语。

如不出意外，杭州二手房价的盘整还将继续。半年、一年甚至更长时间内，这些板块巅峰成交价注定“站岗”，不可能被超越。

还会不断有“辣眼睛”的二手房反复砸盘，持续拉低板块底线。

比如前几天，亲亲家园就挂出一套㎡二手房，总价万，单价仅元。而6月时，还有人刚以万元入手过亲亲二期的一套㎡。算起来，单价直降！

因为二手房跌得太急，在个别中介门店，最近已有买家下了30万定金都不要，直接被卖家没收了。

PART2

其实早在4月，杭州摇号伊始，《层楼》就做过预测。

在那篇文章结尾（《杭州二手成交井喷！“摇号效应”凶猛，有买家主动加价18万，求签约！》），我们提醒：

从已实施公证摇号的上海、南京和武汉等城市看，新政后，二手房都未出现长期大幅的上涨，甚至在半年后开始阴跌横盘。

如今正好半年过去，数据证明我们的预测是对的。

可惜，大多数人会被一时一地的氛围所裹挟，很难“超越时空”地去做决定。

纳西姆·塔勒布在《黑天鹅》一书中说，对待历史问题，人类的思想会犯三个毛病，我称之为三重迷雾。

1、假想的理解，也就是在一个超出人们想像之外的复杂（或随机）的世界，人们都以为自己知道其中正在发生着什么。

2、反省的偏差，也就是我们只能在事后评价事物，就像只能从后视镜里看东西（历史在历史书中比在经验现实中显得更加清晰和有条理）。

3、对事实性信息价值的高估，以及权威和饱学之士本身的缺陷，尤其是在他们进行分门别类时，也就是进行“柏拉图化”的时候。

但我仍然很想复盘，究竟在什么样的心理机制下，促使当事人，以当时旁人匪夷所思的天价下单了？

他们现在的真实想法是什么？

回访下来，你会发现：当事人的介意程度，往往并不像旁人想像得那般强烈。

因为我们只看到了涨跌，而当事人面对的，往往更多是生活中急需解决的痛点。房子对他们是必需品，而不是低买高卖的金融资产。

无论买在什么点位，至少他们买到了一个“很好住”的家，或许这就足够了。

一旦下完单，房价涨跌，对他们只有心理影响，而不会增加或减少他们的支付负担。只要调整好心态，一时赢亏其实是可以无视的。

若把时间轴放长，最后整体房价仍然会重新涨回来，让曾经的“天价”看起来像“白菜价”。

的确，每个人都想抄到底卖在高点，每个人都想人生逆袭，向上跨越一个或几个阶层。但是，只有很小一部分幸运的人能够做到，绝大部分都在自己的阶层过完这一生。

今天的文章，我们回顾了几位购房者的心路历程。

同时，梳理了杭州主要板块的热点二手小区价格走势，及其巅峰成交价，并以图表形式展现。悲喜人生，不过一张曲线图。

1、由于二手房网签的滞后性，当月二手房价，并不真实代表当月实际行情。

2、数据主要源自兔博士，并不能完全保证是当月最高价，不考虑故意做高或故意做低。

3、同小区价格走势，尽可能按同一户型进行对比，比如均为89㎡。但精装毛坯、高低楼层、中间套边套，未做区分，存在一定误差。

4、统计时间范围：今年3月-9月，物业类型主要为高层，不含别墅、排屋。

人物：A先生

为小孩读书没什么可怨的

今年这么高的二手房价，到底谁在买？

投资客基本是不可能了，最大群体，还是那些有刚性需求的人。比如，为小孩读书，购买学区房。

今年6月30日，下沙沿江的保利·江语海，成交了一套62㎡小户型住宅，总价万，折合单价元/㎡。买家A先生，正是一位为孩子读书，愁坏的家长。

公开资料显示，这是江语海历史最高价，也是板块二手历史最高价。

原来，A先生一家住在下沙沿江，孩子快到学龄了。但自住楼盘学区普通，就琢磨着找个更好的学校。

目前下沙沿江最好学区，莫过于文海小学；对应最好楼盘，当属拥有一线江景、地铁等优势的江语海。正因为如此，江语海也是板块最贵二手房。

在下手江语海之前，A先生也不是没看其他房子。比如，同样拥有文海学区的经济适用房景冉佳园，单价便宜很多，但嫌小区环境差。

对于万总价成交，A先生也知道贵，但为了孩子，硬着头皮也要上。

而且那时候，行情还非常火，在江语海买到一套小户型，并不容易。

拿这套小户型来说，最开始房东挂牌的时候，总价只要万出头。之前有个客户，定金都付了，看到有人出价更高，房东干脆调高挂价。

不过，这套房子包含一个车位，还能看到江景。按江语海一个车位23万左右算，房子实际单价近3万7。但还是比同期90㎡以内小户型，贵了元/㎡左右。

这套房子本身有较大缺陷，属于拼接户型的一个小套，功能布局并不合理。

入户就是连在一块的厨房、餐厅，呈直角形状，非常狭窄；客厅外连一个南向露台；卫生间朝东设计，右侧带着一个扇形露台。若不牺牲客厅空间，只能做到一个房间。

对于越来越差的二手行情，A先生倒显得豁达。

“反正是给孩子读书准备的，面积又小，亏不到哪里去，也没什么可抱怨的。先拿在手里，放几年再说。”

人物：小夏

当时再等一个月多好

“想起来就后悔，要是现在买，能省下一辆宝马。”

这件让小夏懊悔不已的事，要追溯到今年3月。当时，小夏买下了人生第一套房：85㎡的翡翠城二手房，总价万，折合单价3万8左右。

这个价格，现在看起来刺眼。但对当时的小夏来说，却是理所当然的选择。

和很多年轻人一样，小夏面临着成家立业、买婚房的压力。

但大家都知道，进入年后，杭州楼市全款之风盛行。而且，即便有全款，没一定的人脉关系，也是白搭。

没有全款，也没有人脉，几经挫折的小夏，无奈之下，只能转向二手房。

刚开始看房，小夏还是比较犹豫的。毕竟二手房价格，比周边新房贵1万多。但经受不住中介的鼓动，加上女方的压力，最终选择妥协。

最终，这套报价万的房子，在花费诸多口舌后，优惠了2万。为此，小夏还有一丢丢高兴。

因为中介告诉他，“二手房肯定还要涨，现在不买，以后更加买不起！”

但是打击转瞬即至。

今年4月，杭州开始施行公证摇号。这意味着，小夏之前看中的梧桐郡、华夏四季等楼盘，都有机会买到。

起初，中签率很低，小夏还自我安慰，“我哪有这么好的运气”。

但是进入下半年后，小夏的心态渐渐失衡。一方面是中签率越来越高，另一方面二手行情迅速下滑。“如果现在买，同样的房子，万内肯定可以拿下了。”小夏幽幽的说。

现在，小夏只要接到中介电话，就会很生气的挂掉。“当时再等一个月多好（摇号），我肯定不会买二手房。”

而更让他担忧的是，二手房会越跌越厉害。“现在也不奢求什么，只希望房价别再跌了，否则又是几年白干。”

人物：陈小姐

加点钱，都可以买沁园了

用陈小姐自己的话来说，这是令人窒息的操作。

今年8月，在明知行情微妙的情况下，因为急着结婚，陈小姐买入了一套富力西溪悦居溪区㎡大户型。

为此付出的代价是：总价万，中介费7万，银行保险1万多，利率上浮10%……

折算下来，实际单价近4万2。

本来好好准备接下来的婚礼，开心做个美美的新娘，就好了。但自从买了这套二手房，陈小姐和未婚夫的心情，就一直好不起来。

首先是二手房价不断下滑。自从买了房，陈小姐就非常